Dlaczego 14% biur w centrum stoi pustych?
Wrocławskie biurowce przestały pękać w szwach, a na oknach przy ul. Legnickiej czy Piłsudskiego coraz częściej widać banery z napisem 'do wynajęcia'. Dla właścicieli firm to najlepsza wiadomość od lat, bo puste metry oznaczają, że to Ty stawiasz teraz warunki.
Ciemne okna wrocławskich biurowców
Wystarczy wieczorny spacer w okolicach Placu Grunwaldzkiego lub wizyta w okolicach Dworca Głównego, żeby zobaczyć, że światła w biurach gasną szybciej niż kiedyś. Według naszych ostatnich analiz, realny współczynnik pustostanów w niektórych starszych budynkach klasy B sięga nawet 18,7%. To nie jest tylko problem deweloperów, to Twoja karta przetargowa. Kiedy właściciel budynku widzi, że 1/5 jego powierzchni nie zarabia, zaczyna zupełnie inaczej rozmawiać o przedłużeniu umowy z obecnymi najemcami.
Wrocław Hub Doradczy monitoruje sytuację w 84 kluczowych lokalizacjach w mieście. Widzimy, że proces wynajmu nowej powierzchni trwa teraz średnio 11 miesięcy. Żaden zarządca nie chce ryzykować, że biuro będzie stało puste przez rok, więc woli zejść z ceny Twojego czynszu, byleś tylko został na kolejne 3 lata. Szczerze mówiąc, wiele firm o tym zapomina i podpisuje aneksy na starych, niekorzystnych warunkach, bo boją się zamieszania związanego z przeprowadzką.
Właściciel biurowca bardziej boi się pustego lokalu przez rok niż obniżki Twojego czynszu o 2 euro na metrze.
Jak wycisnąć oszczędności z aneksu?
Większość właścicieli firm we Wrocławiu popełnia ten sam błąd: czekają do ostatniej chwili. Jeśli Twoja umowa kończy się za 7 miesięcy, to jest idealny moment, żeby uderzyć do zarządcy. Ostatnio pomogliśmy firmie logistycznej z Fabrycznej, która zajmuje 164 metry kwadratowe. Zamiast godzić się na waloryzację czynszu o wskaźnik inflacji, wynegocjowaliśmy im stawkę niższą o 1,80 euro na metrze oraz dodatkowe 2 miesiące bez czynszu w ramach bonusu za lojalność.
Krótka piłka: w skali roku ta mała firma zaoszczędziła ponad 14 300 zł. To pieniądze, które zamiast iść do portfela funduszu inwestycyjnego z Warszawy czy Londynu, zostały na koncie lokalnego przedsiębiorcy. Pamiętaj, że we Wrocławiu konkurencja między budynkami jest teraz ogromna. Nowe biurowce przy ul. Strzegomskiej kuszą darmowymi miejscami parkingowymi i nowoczesnymi systemami klimatyzacji, co zmusza starsze obiekty do drastycznych cięć cenowych.
Pułapka kosztów eksploatacyjnych
Czynsz to tylko wierzchołek góry lodowej. Prawdziwe pieniądze uciekają w tzw. service charge, czyli opłatach eksploatacyjnych. Przejrzeliśmy 47 faktur od różnych zarządców we Wrocławiu z ostatniego kwartału. W 12 przypadkach znaleźliśmy błędy w rozliczaniu kosztów energii oraz zawyżone stawki za ochronę obiektu. Firmy często płacą za ochroniarza, który pilnuje całego kwartału, a nie tylko ich budynku, bo koszty są 'rozmyte' na wszystkich najemców.
Być może Twój zarządca podniósł Ci opłaty o 20% tłumacząc to cenami prądu. Ale czy sprawdziłeś, czy budynek ma podpisaną umowę terminową na energię? Często okazuje się, że koszty można obciąć o 3,20 zł na metrze tylko poprzez dokładny audyt faktur. Wrocław Hub Doradczy nie wierzy na słowo – prosimy o twarde dane i specyfikację kosztów od zarządcy. Często po takiej prośbie nagle znajduje się 'pomyłka księgowa' na korzyść najemcy.
W co trzeciej umowie we Wrocławiu znajdujemy błędy w kosztach eksploatacji, które zawyżają rachunki o kilka tysięcy złotych rocznie.
Co zrobić, gdy kończy Ci się umowa?
Zacznij od prostego rachunku. Policz, ile płacisz dzisiaj i sprawdź ogłoszenia w budynkach o podobnym standardzie w promieniu 2 kilometrów. Jeśli płacisz 14 euro netto, a sąsiedni biurowiec oferuje 12,50 euro dla nowych klientów, masz gotowy argument. Nie bój się powiedzieć wprost: 'Rozważamy przeprowadzkę, bo konkurencja daje lepsze warunki'. To nie jest nieuprzejmość, to czysty biznes. Wrocław znamy od podszewki i wiemy, że każdy metr kwadratowy musi na siebie zarabiać.
Warto też zwrócić uwagę na układ biura. Często firmy płacą za korytarze i puste kąty, których nie używają. Przy przedłużaniu umowy można wynegocjować przebudowę ścianek działowych na koszt właściciela. To oszczędność rzędu 22 000 - 38 000 zł na samym remoncie. Jeśli nie masz czasu na takie przepychanki, odezwij się do nas. Liczymy każdy metr i sprawdzimy Twój aneks w 3 dni robocze. Być może Twoje 14% oszczędności leży właśnie w pustym biurze piętro wyżej.
