Ile kosztuje prąd w biurowcu na Starym Mieście? (Dane z Q4 2024)
Ktoś musi o tym powiedzieć głośno: we Wrocławiu na Starym Mieście różnice w rachunkach za media między dwoma biurowcami stojącymi 200 metrów od siebie sięgają 31%. Przeanalizowaliśmy faktury naszych 47 klientów z ostatniego kwartału, żeby sprawdzić, gdzie uciekają pieniądze i dlaczego niektórzy zarządcy doliczają dziwne kwoty do czynszu.
Realne stawki za metr w sercu Wrocławia
Wrocław Hub Doradczy sprawdził dane z 12 budynków zlokalizowanych w okolicach Rynku i placu Solnego. Średnia stawka za energię elektryczną w Q4 2024 wyniosła 14,35 PLN netto za metr kwadratowy powierzchni biurowej. To jednak tylko sucha liczba, bo najtańszy budynek w naszym zestawieniu zamyka się w kwocie 11,20 PLN, a najdroższy żąda aż 18,80 PLN. Skąd ta przepaść? Głównie z braku optymalizacji mocy umownej i starych systemów klimatyzacji, które w biurowcach klasy B pożerają prąd jak szalone.
Większość najemców patrzy tylko na czynsz podstawowy, zapominając, że koszty dodatkowe mogą stanowić nawet 40% całkowitego wydatku na biuro. Liczymy każdy metr i widzimy, że firmy wynajmujące około 150 metrów kwadratowych potrafią przepłacać nawet 1 150 PLN miesięcznie tylko na samej energii. To ponad 13 800 PLN w skali roku, które mogłoby zostać w kieszeni właściciela firmy zamiast zasilać konto dostawcy prądu.
Wrocław znamy od podszewki i wiemy, że wiele starszych budynków przy Świdnickiej czy Oławskiej ma wspólne liczniki dla kilku pięter. Rozliczanie kosztów odbywa się wtedy według udziału w powierzchni, co jest skrajnie niekorzystne dla firm, które pracują w trybie hybrydowym. Płacisz wtedy za sąsiada, który ma w biurze 24 serwery chodzące non-stop, podczas gdy Twoi ludzie siedzą głównie na Home Office.
Różnica 7 PLN na metrze kwadratowym przy biurze 200 m2 to dodatkowy etat dla asystentki w skali roku.
Pułapka opłaty eksploatacyjnej
Zarządcy biurowców często wrzucają koszty energii do jednego worka zwanego opłatą eksploatacyjną (Service Charge). To tam najłatwiej ukryć nieefektywność budynku. W Q4 2024 średnia opłata eksploatacyjna we wrocławskich biurowcach klasy A oscylowała wokół 26-32 PLN za metr. Zauważyliśmy jednak, że budynki z certyfikatami ekologicznymi, mimo wyższego czynszu, realnie generują niższe rachunki o około 4,20 PLN na metrze w porównaniu do tych bez certyfikacji.
Dla małej firmy zatrudniającej 12 osób, każda złotówka w tej opłacie ma znaczenie. Bez korporacyjnego bełkotu tłumaczymy naszym klientom: nie negocjuj tylko czynszu, negocjuj czapkę (cap) na koszty eksploatacyjne. W październiku 2024 udało nam się wywalczyć dla jednej z agencji marketingowych obniżkę tej opłaty o 3,50 PLN za metr, co przy ich powierzchni 187 m2 dało realną oszczędność na poziomie 654 PLN miesięcznie.
Warto też zwrócić uwagę na koszty części wspólnych. Niektórzy zarządcy doliczają oświetlenie parkingu podziemnego do rachunków wszystkich najemców, nawet tych, którzy nie wynajmują ani jednego miejsca postojowego. To detale, które wychodzą dopiero przy głębokim audycie faktur, który przeprowadzamy dla naszych stałych 83 kont abonamentowych.
Jak sprawdzić, czy Twój licznik nie kłamie?
Najprostszym sposobem na weryfikację kosztów jest prośba o wgląd do rozliczenia rocznego (tzw. reconciliation). Masz do tego prawo jako najemca. Zwróć uwagę na pozycję 'straty na przesyle' – jeśli przekraczają one 4%, coś jest nie tak z instalacją w budynku. W jednym z biurowców przy ul. Legnickiej odkryliśmy, że straty wynosiły 9,2%, a kosztami obciążano wyłącznie najemców z trzeciego piętra. Po naszej interwencji zarządca musiał zwrócić 3 800 PLN nadpłaty za jeden tylko kwartał.
Pamiętaj, że biuro we Wrocławiu to nie tylko mury, to organizm. Jeśli Twoja klimatyzacja huczy jak startujący odrzutowiec, to znaczy, że pożera dwa razy więcej prądu niż powinna. Często wystarczy wymiana filtrów lub przegląd automatyki, by rachunek spadł o te kilka procent. (Swoją drogą, większość zarządców robi przeglądy tylko 'na papierze', dopóki ktoś nie zacznie zadawać trudnych pytań).
Krótka piłka: to się opłaca. Zanim podpiszesz aneks do umowy na kolejne 3 lata, zamów audyt kosztów. Nasz zespół (9 specjalistów pracujących tu na miejscu we Wrocławiu) jest w stanie w 4 dni wyłapać błędy w rozliczeniach, które narastały przez miesiące. Nie szukamy cudów, szukamy błędów w Excelu zarządcy, które zawsze działają na Twoją niekorzyść.
Zarządcy rzadko mylą się na korzyść najemcy. W 8 na 10 przypadków błąd w fakturze to strata dla Twojej firmy.
Prognozy na 2025 – co z cenami?
Wszystko wskazuje na to, że w pierwszej połowie 2025 roku ceny prądu dla przedsiębiorstw we Wrocławiu ustabilizują się na obecnym poziomie, ale opłaty dystrybucyjne pójdą w górę o około 6-8%. Oznacza to, że oszczędności trzeba szukać w zużyciu, a nie w zmianie dostawcy. Rekomendujemy naszym klientom instalację prostych czujników ruchu w salkach konferencyjnych i kuchniach – koszt inwestycji zwraca się zazwyczaj po 3 miesiącach przy obecnych stawkach.
Jeśli Twoja firma planuje przeprowadzkę, nie daj się nabrać na 'niskie koszty eksploatacyjne' w ofertach najmu. Często są to wartości niedoszacowane, by oferta wyglądała atrakcyjnie na tle konkurencji. Realne koszty poznasz dopiero po pierwszym pełnym miesiącu użytkowania. My sprawdzamy historię budynku z ostatnich 3 lat, żeby nasi klienci nie obudzili się z dopłatą 5 400 PLN po rozliczeniu rocznym mediów.
Wrocław Hub Doradczy obsługuje obecnie 156 projektów doradczych i w każdym z nich kwestia mediów jest kluczowa. Nie laniem wody, a konkretnymi danymi budujemy przewagę naszych klientów na lokalnym rynku. Jeśli chcesz wiedzieć, ile dokładnie powinien kosztować prąd w Twojej lokalizacji, po prostu do nas napisz. Nie gryziemy, a liczby mamy świeże, bo prosto z wrocławskich biurek.
